Rénovation énergétique des copropriétés

 

Rénovation énergétique des copropriétés : une question complexe

Comment améliorer la performance énergétique du parc de logement privé? La question est cruciale, le secteur cumule les obstacles. Le chantier copropriété du Grenelle bâtiment planche sur ces questions, notamment sur celle de la gouvernance.

La copropriété représenterait 21 % du parc résidentiel français. Elle constitue donc un levier important pour atteindre les objectifs du Grenelle de l'environnement en matière de réduction des consommations d'énergie et d'émissions de gaz à effet de serre du secteur du bâtiment, d'autant que beaucoup d'immeubles collectifs privés sont anciens, et donc très énergivores. Mais de nombreuses questions se posent quant à la mise en œuvre de ces objectifs dans la copropriété. Comment inciter l'ensemble des propriétaires à engager des travaux de rénovation et d'amélioration thermique ? Faut-il passer par une obligation ? Faut-il revoir la gouvernance des copropriétés ? Quid du financement ?
C'est tout le travail du chantier copropriété du Grenelle du bâtiment de réfléchir à des dispositifs incitatifs. Mais la question est délicate : comment parvenir à de réels résultats sans être taxé de liberticide…

Des problématiques diverses

Quel est le point commun entre un jeune couple qui vient de s'endetter sur vingt ou trente ans pour acquérir un appartement, un homme seul qui a fini de payer son logement mais touche une petite retraite et un propriétaire bailleur qui possède (en moyenne) trois logements loués ? Ils appartiennent tous à la même copropriété ! Tous sont dans des situations très différentes et pourtant, l'enjeu du Grenelle est de les faire entreprendre collectivement des travaux de rénovation de leur immeuble.
Dans le secteur privé, la décision de réaliser des travaux de rénovation doit être approuvée par la copropriété à la majorité selon la loi de 1965. S'il est déjà difficile d'obtenir un accord sur des travaux concernant les parties communes, comment imposer à un propriétaire d'entreprendre des travaux dans ses parties privatives ? La question de gouvernance des copropriétés en matière de gros travaux est posée par le chantier Grenelle et plusieurs pistes sont d'ores et déjà envisagées.
La question de la majorité nécessaire pour décider des travaux au sein d'une copropriété devrait être réexaminée. Certains types de travaux portant sur les parties privatives et/ou communes pourraient être considérés comme ''travaux d'intérêt commun'' et donc être décidés selon les règles de la majorité simple. Autant dire, une révolution. Mais la question de la décision ne suffit pas : comment financer les travaux et conjuguer les différentes réalités des propriétaires ?

Les dispositifs identifiés

Le chantier copropriété du plan bâtiment Grenelle a identifié plusieurs dispositifs financiers pour soulager les propriétaires.
L'écoprêt à taux zéro ne concerne pour l'instant pas la copropriété. Chaque propriétaire d'un immeuble collectif peut néanmoins en faire la demande pour la réalisation de travaux dans ses parties privées. Mais l'éco PTZ individuel n'est pas toujours adapté à la copropriété. D'où l'idée de mettre en place un écoprêt collectif, débloqué par tranche en fonction d'un plan voté préalablement et qui devra permettre d'atteindre certains objectifs en matière d'efficacité énergétique.
Le groupe de travail envisage également de développer le contrat de performance énergétique, en mettant en place un cahier des charges d'audit préalable et en proposant des contrats types.
Le chantier réfléchit également à la mise en œuvre de subventions, aujourd'hui destinées aux seules personnes physiques, mais qui pourraient s'étendre demain aux syndicats de copropriétaires.
Là où le groupe de travail prend la voie d'une véritable rupture, c'est lorsqu'il propose la mise en place d'une obligation de constituer un fonds collectif dédié au financement des travaux dans les copropriétés, comme c'est le cas au Québec ou encore aux Pays-Bas. Aujourd'hui, les copropriétaires peuvent constituer une épargne préalable volontaire. Il s'agirait de rendre ce dispositif obligatoire afin de prévoir financièrement la réalisation de gros travaux d'amélioration thermique.

Afin de sensibiliser les copropriétaires à la nécessité d'entreprendre des travaux de rénovation thermique, le groupe de travail envisage dans un premier temps de lancer une campagne ''un écobilan pour tous'' afin de favoriser dans toutes les copropriétés un travail entre les syndics et les conseils syndicaux sur le chauffage, l'eau chaude, l'électricité, l'isolation, la ventilation et les déchets. La réalisation d'un tel diagnostic devrait faire prendre conscience aux propriétaires des marges de progrès réalisables. Une formation par Internet devrait être mise en place par les chambres professionnelles de syndics.
Un colloque copropriété et développement durable sera organisé les 1 et 2 juillet 2010 à Paris. L'objectif est de mettre en commun les expériences menées dans toutes l'Europe dans ce domaine et d'associer l'ensemble des acteurs concernés (copropriétaires, syndics, banques, maîtres d'œuvre, pouvoirs publics…).

Quels travaux utiles d’économies d’énergie en copropriété ?

LA RENOVATION ENERGETIQUE DES COPROPRIETES EST UNE PREOCCUPATION MAJEURE DU PLAN BATIMENT :

Dès lors que  les 8 millions de logements en copropriétés dont nous disposons en France sont concernés,leur traitement contre les déperditions thermiques et leur contribution à l’émision de C02 sont un enjeu majeur!

Le Grenelle de l’Environnement leur consacre un plan en cours de précisions quant aux modalités exactes de traitement,mais d’ores et déjà,les copropriétés sont concernées par:

. l’éco-pret à taux zéro qui leur est permis

. Les crédits d’impots sur le matériel

. les audits énergétiques faisant l’ogjet d’aides financières de l’ADEME

. la défiscalisation des revenus fonciers pour les gros travaux si le bien est loué

Le bouquet de travaux :

Tout commence par un audit thermique effectué par un bureau d’études dont le principe et les modalités seront votés en assemblée générale à la majorité simple (art. 24 de la Loi du 10 juillet 1965 ).

Ensuite sera présenté à l’assemblée générale cet audit en vue de voter toujours à la majorité simple une étude de faisabilité précisant le projet de rénovation thermique en vue des travaux ultérieurs.Une telle étude devrait préciser le gain attendu et la durée d’amortissement des travaux.

C’est ensuite que seront votés les travaux avec des majorités différentes selon leur importance et leur durée d’amortissement (voir notre chapitre à ce sujet sur la Loi du 10 Juillet 1965 ).

On débouchera ainsi sur un « bouquet de travaux » d’économies d’énergie qui sont en général:

. isolation de la toiture

.isolation de la façade

.changement des chaudières au profit de chaudières à compensation

.double ou triple vitrage

.isolation éventuelle par l’intérieur

.etc..

On visera en général environ 60 % d’économies sur la facture énergétique

On peut également envisager:

. Un puits canadien

. Une pompe à chaleur sur nappe

. Un système de récupération de l’eau de pluie

. Un toiture végétalisée

. etc..

LES RAVALEMENTS ET LES DOUBLE OU TRIPLE VITRAGES :

Aucun ravalement ne sera plus comme avant ! On ne peut plus se contenter de nettoyer les façades alors qu’il faut désormais se préoccuper de l’enveloppe thermique de l’immeuble pour l’isoler, éviter les « passoires thermiques », changer en même temps les fenêtres qui vont bientôt être classées par la loi dans les parties communes pour en faciliter le remplacement en même temps qu’on ravale et qu’on isole (sinon le ravalement ne servira pas à grand chose…)

LES NOUVEAUX VITRAGES :

La réduction des frais de chauffage passe par le changement des fenêtres pour les remplacer par celles qui disposeront d’une forte isolation thermique et même un apport solaire gratuit avec certains vitrages désormais mis sur le marché.

En rénovation, depuis novembre 2007 la réglementation « rénovation 2007 » oblige les vitrages à disposer d’un coefficient thermique « UG » du vitrage qui doit être inférieur à la valeur de 2 watts par m2 : cette valeur exprime la quantité de chaleur qui s’échappe au travers d’une vitre.

Il existe plusieurs types de vitrages :

– double ou triple vitrage qui peut contenir un espace avec un gaz isolant.

– vitrage à isolation thermique renforcée (VIR): il réfléchit les infra rouges.

Il existe maintenant des vitres promettant des performances solaires définies par un facteur solaire « FS ou G » : plus le facteur solaire est faible moins l’énergie solaire sera transmise à l’intérieur.

Il est à noter que l’achat de ces fenêtres avec vitrage isolant achetées avant le 31 décembre 2009 ouvre droit à un crédit d’impôt de 40% si la résidence  a été achevée avant le 1^er janvier 1997 et si l’installation est réalisée au plus tard le 31 décembre de la 2^ème année qui suit celle de l’acquisition du logement.

L’ANAAH peut également accorder une prime.

LES FILMS SUR VITRAGE :

On voit maintenant apparaître des films qui réfléchissent plus de 80% d’énergie solaire tout en restant transparents et conservant une lumière suffisante : ils peuvent économiser 30% de la déperdition de chaleur qui s’échappe par les vitrages…

Qu’est-ce que le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) ?

La Loi du 21 octobre 2008 dite « GRENELLE 1 » a posé le principe d’une réduction des consommations d’énergie des bâtiments au moins de 38% d’ici à 2020.

Il faut maintenant passer aux actes !

Le projet de Loi « GRENELLE 2 » prévoit de faire obligation aux copropriétés d’étudier l’amélioration de la performance énergétique de l’immeuble.

C’est ainsi que le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) va devenir obligatoire dès que l’immeuble est pourvu d’une installation de chauffage.

Il est prévu que le syndic aura l’obligation de mettre en concurrence des bureaux d’étude pour réaliser le diagnostic avant 2015 puisque la performance énergétique devra être adoptée par la copropriété avant 2016.

On verra donc voir fleurir des bureaux d’étude qui vont être appelés SS2E : (« SOCIETES DE SERVICES D’EFFICACITE ENERGETIQUE») ce qui sera conforme au Droit européen.

Il faudra  attendre les décrets en Conseil d’Etat pour connaître le détail de ces DPE qui seront de plusieurs sortes car il pourra être prévu que le Bureau d’Etude peut, sous forme d’honoraires, partager les économies qui seront réalisées dans le cadre d’un contrat d’économies de charges.

Que seront les Contrats de Performance Energétique (CPE) ?

On passera  du DPE au CPE (Contrat de Performance Energétique).

Le projet de loi du GRENELLE 2 prévoit une modification des règles de majorité  en copropriété pour faciliter l’adoption par les Assemblées Générales des Syndicats de Copropriétaires.

Seront prévus deux types de contrats :

1. Avec garantie par la SS2E économies d’énergie

2. Avec partage du gain financier après obtention des économies d’énergie.

La Loi prévoira également une nouvelle catégorie de travaux dans la copropriété qui seront appelés « TRAVAUX D’INTERET COMMUN » et ce, pour faciliter l’adoption de ces travaux par l’Assemblée Générale des copropriétaires. Il en sera de même avec les fenêtres qui ne seront plus privatives ce qui bloquait les décisions d’Assemblée Générale pour les travaux d’économie d’énergie : elles seront classées dans la catégorie « parties privatives d’intérêt commun ».

L’ELECTRICITE VERTE

On ne peut pas dire que l’on puisse acheter directement de l’électricité verte à un fournisseur d’énergie.

Par contre ces fournisseurs peuvent certifier que dans les achats d’électricité qu’ils font, une partie est « verte » c’est-à-dire qu’elle provient de l’éolien, du solaire, de la biomasse et de l’hydraulique.

Ces fournisseurs peuvent obtenir un certificat vert que va lui délivrer un organisme indépendant qui s’appelle observer.

Il existe un autre label dénommé EVE qui garantit la qualité des offres d’électricité verte.

Attention toutefois que l’on ne fasse pas appel à des fournisseurs qui font payer plus cher l’électricité au motif qu’elle est verte !

En effet, le surcoût éventuel de production en électricité verte est déjà payé par tous les clients de FRANCE !

Actuellement les entreprises suivantes vendent de l’électricité depuis que la dérèglementation existe c’est-à-dire qu’EDF n’a plus de monopole :

• ENERCOOP
• DIRECT ENERGIE
• POWEO
• PLANETE UI
• GEG
• ELECTRABEL

Les travaux relatifs  aux  économies  d’energie  en copropriété  doivent avoir un double but :

. réduire les émissions de CO2 ;
. entraîner une réduction de charges de copropriété.

L’expérience menée par le bailleur social LOGIREP est à cet égard très intéressante:meme si l’immeuble est locatif et non en copropriété des enseignements peuvent en etre tirés :

Après 21 mois de travaux de réhabilitation d’un groupe d’ immeubles à Pont Blanc (93)  une baisse des charges locatives a été réalisée et l’immeuble se rapproche des normes HQE :

. l’isolation des façades, des pignons de toitures et des  menuiseries extérieures ont entrainé  une économie de 28 % sur la consommation de chauffage (342 tonnes de C02 évitées par an…).

. 850 m2 de panneaux solaires thermiques produisent environ 50% du besoin en eau chaude sanitaire (130 tonnes de CO2 évitées…).

. Controle de consommation d’eau par pose de mitigeurs,de chasse d’eaux économes à double débit:-25% sur la facture(!)

. Pose d’ampoules basse consommation dans les parties communes:-95000 KWH/AN,soit une économie de 14000 euros..

Les travaux en FRANCE de maîtrise d’énergie

11% des ménages réalisent chaque année des travaux pour une dépense moyenne de 3810 € en 2006.

Les interventions les plus coûteuses mais réduisant la facture énergétique sont l’installation ou le remplacement d’une chaudière (4.590 € par intervention) et le changement de fenêtres (3.840 €).

La dépense totale des ménages a atteint 11,6 milliards d’euros en 2006 et a ainsi augmenté de 53% en 5 ans.

Les travaux sur le bâti sont relatifs à l’isolation des murs par l’intérieur, l’isolation de la toiture, des combles ou du plafond, le changement des fenêtres ou des portes, le changement des volets.

Les travaux d’amélioration sur le chauffage et la ventilation concernent l’installation ou le remplacement de la chaudière.

Alors que les objectifs du GRENELLE DE L’ENVIRONNEMENT sont de 120 à 140 KWH par m2 par an, la situation actuelle est estimée à 240 KWH/m2/an

Rappelons que dans les logements neufs la réglementation thermique de 2005 est de 80 à 130 KWH par m2 par an et que l’objectif pour 2012 est fixé à  50  KWH/m2/an et l’objectif 2020 à zéro.

En extrapolant  la diminution, les consommations de chauffage devraient se poursuivre au rythme de 2%  par an pour les logements d’avant 1975 qui sont très énergivores et 2,4% pour les plus récents.

Selon le Club de l’Amélioration de l’Habitat (CAH) la réduction par quatre des émissions de gaz à effet de serre peut être atteint dans l’habitat existant pour un coût supportable estimé entre 170 et 400 € le m2 soit 15.000 à 36.000 € par logement.

L’ADEME chiffre quant à elle le coût d’une rénovation énergétique en 2006 à 24.000 ou à 46.000 € par logement selon que sa performance est moyenne ou optimale (notes de synthèse du SESP n° 170 juillet, août et septembre 2008).

Un ménage français dépense 3.000 € par an pour s’éclairer, se chauffer, faire fonctionner les appareils ménagers. Une famille de 4 personnes peut dépenser jusqu’à 5.000 à 6.000 € par an.

On peut diviser par 2 ce chiffre et en plus émettre moins de gaz à effet de serre par les économies d’énergie !

Rappelons que les gaz à effet de serre relatifs à l’habitat sont responsables pour moitié du réchauffement climatique

L’augmentation des charges de copropriété :

Les charges de copropriété ont augmenté de 3% en 2007 selon la CNAB (Confédération Nationale des Administrateurs de Biens).

Elles sont en moyenne de 21,50 € par m2 contre 20,90 € en 2006.

Le chauffage est le principal poste de dépenses puisqu’il représente 18,5% de la facture totale du copropriétaire.

En 2007 l’augmentation du fuel a été de 0,3% et de 5,1% pour le gaz mais nous avons bénéficié d’un hiver clément.

Le poste « frais de personnel » représente ensuite 17,3% des dépenses.

C’est dans les HAUTS DE SEINE (27,20 € par m2) que les charges sont les plus élevées, PARIS représentant 24,60 € par m2 mais TOULON est à 10,30 € le m2.

L’augmentation en 2008 devrait être au moins égale à celle de 2007 à cause des coûts plus importants du chauffage au cours du premier semestre et en raison de la poursuite des travaux de rénovation des ascenseurs.

Isolation de l’immeuble :

Un immeuble mal isolé laisse s’échapper la chaleur :

• par la toiture (30%)
• par les murs (20 à 25%)
• par le renouvellement de l’air (20%)
• par les vitres (13 à 15%)
• les planchers (7 à 10%)
• les ponts thermiques (5%)

Surveiller ses consommations à distance :

Il existe des solutions techniques de maitrise des consommations energetiques par lesquelles les consommateurs vont pouvoir surveiller leurs consommations à distance;

 Les copropriétaires vont pouvoir ainsi influer sur leur facture et les syndics de copropriété également s’ils le veulent bien ou si l’AG les y invite!

Par exemple VIZELIA installe des capteurs pour mesurer les consommations d’eau et d’electricité et collecte les données par INTERNET ce qui determine les meilleures manières d’utiliser les abonnements auprès des fournisseurs. 

Un bel exemple à TOURS

Le GESEC est un groupement d’intérêt économique (G.I.E.) créé pour rassembler 300 PME indépendantes oeuvrant dans les secteurs de la maîtrise de l’énergie de l’air et de l’eau.

Le GESEC s’est installé à TOURS dans un immeuble ancien qu’il a entièrement rénové.

Bien que ce bâtiment ne soit pas en copropriété il est intéressant d’en tirer des enseignements précieux en matière de traitement d’un patrimoine immobilier en vue d’y faire des économies d’énergie.

Le GESEC pense qu’il est plus simple aujourd’hui de rénover que de construire pour faire des économies d’énergie !

Pour l’immeuble de TOURS qui abrite le GESEC, avant sa rénovation, un Diagnostic de Performance Energétique (DPE) a été réalisé classant  le bâtiment ancien en catégorie 2 avec 211 KWH/m2/an et des émissions de CO2 de 6 KGEQ CO2/m2/an d’où un immeuble en catégorie B.

700.000 € de travaux ont été nécessaires qui seront amortis en 7 ans car les charges seront divisées par 2 dès la 8^ème année.

La consommation d’énergie de l’immeuble a été divisée par 4  puisque ramenée à 47,7 KWH/m2/an d’où une classification en catégorie A du DPE. Avec une nouvelle moyenne de 2 KGEQ CO2/m2/an les émissions de CO2 ont été divisées par 3.

Sur le plan de l’isolation, le coefficient de résistance thermique est passé de 1,5 m2 K/W à 2,5 m2 K/W : une enveloppe thermique du bâtiment a été réalisée grâce à 100 millimètres de laine de verre posée  à l’extérieur recouverte d’un bardage bois en pin naturel.

Le plafond a bénéficié d’une triple couche polyuréthane laine de verre et laine de roche. Le double vitrage a été renforcé d’un second double vitrage sans possibilité d’ouverture d’où la création d’une ventilation double-flux pour le renouvellement de l’air d’un rendement de 85% et qui assure un débit d’air de 6.000 m3/heure au lieu de 1.500 m3/heure habituellement.

Le chauffage a été reconstitué en installant une pompe à chaleur réversible d’une puissance de 20 KWH.

La puissance d’éclairage dans les bureaux a été limitée à 9 watts/m2 au lieu de 18 watts/m2 habituellement.

36 m2 de panneaux photovoltaïque  ont été installés sur le pignon sud avec une puissance de 5.180 WCRETE et produisant donc 4.000 KWH/an.

Toute l’électricité est revendue à EDF au tarif de 57 centimes du KWH d’où un bonus de 2.200 € par an garanti pendant 20 ans.

Ce bâtiment est lauréat de l’appel à projet 2008 sur la performance énergétique du bâtiment organisé par l’Etat, l’ADEME et la Région Centre.

Dans quels travaux se lancent les français ?

Selon le site « quotatis » qui analyse les demandes de devis de travaux déposés par les internautes sur son site, voici le baromètre pour les énergies renouvelables :

▪ progression de 12% sur le mois d’octobre 2008 des systèmes de chauffage par pompes à chaleur (PAC) qui représentent plus de 65% des demandes de devis.

▪ progression de 19% des panneaux solaires photovoltaïques en septembre et octobre 2008.

▪ multiplication par 2 par rapport à l’année 2007 des demandes concernant l’isolation thermique.

Que fait l’ANAH en matière de copropriété ?

L’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) va être chargée de la répartition d’aides à la lutte contre l’Habitat indigne et les dépenses d’énergie soit 200 millions d’euros.

80.000 ménages pourraient en bénéficierqu’ils soient ou non en copropriété.

Sur 10.000 € de travaux un ménage n’en financera que 5.500 € ce qui lui permettra de faire 30% d’économie d’énergie soit 500 € de charges annuelles en moins.

On attend par ces aides la réalisation d’un milliard d’euros de travaux ce qui est une aubaine pour le bâtiment qui compte sur ces travaux pour compenser le ralentissement de la construction neuve.