Les immeubles tertiaires verts se remplissent plus vite et se louent plus cher

Les immeubles tertiaires verts se remplissent plus vite et se louent plus cher

Une étude réalisée par l’analyste IPD, en partenariat avec Certivéa et parrainé par CBRE,  matérialise la valeur additionnelle des immeubles tertiaires certifiés ou labélisés, dite « valeur verte ».

Existe-t-il une valeur verte chez les immeubles labélisés HQE, Leed, Breeam ou BBC ? Société spécialisée dans l'analyse de la performance de l'immobilier, IPD vient de rendre publique une étude qui l'affirme, et même l'estime.
IPD a comparé la performance financière, sur l'année 2010, de 40 immeubles verts, autrement dit labélisés ou certifiés, à  près de 3000 immeubles ni labélisés ni certifiés. Quasiment tous les bâtiments sont implantés en Ile-de-France, où le marché de l'immobilier est tendu. Conclusion, le rendement global des immeubles verts (prenant en compte l'évolution de la valeur locatif et de la valeur vénal) est de 11% contre 9,8% pour les immeubles non verts.

Le rendement global prend en compte l'évolution de la valeur locatif et de la valeur vénal de l' immeuble

Au-delà de cette comparaison, qui peut sembler peu pertinente, IPD a précisé l'analyse grâce à l'extraction d'un sous-échantillon d'immeubles non verts, appelés Haut de gamme (ni certifiés ni labellisés mais qui possèdent des caractéristiques physiques et des localisations similaires aux bureaux verts). Le rendement global de ces immeubles, qui s'élève à 10%,  reste inférieur à celui de l'échantillon des immeubles verts.

Loyers plus élevés

Cette écart sur le rendement global trouve son explication du côté du rendement en capital, traduisant la prise de valeur d'un immeuble, d'une année sur l'autre, nette des dépenses en capital. Ce dernier a été fort pour les immeubles verts en 2010.  IPD l'explicite, en partie,  par l'effet loyer de marché : « les valeurs locatives de marché (VLM) constatées par les experts ont augmenté de 0,8 % pour les immeubles verts, ce qui augure d'un revenu potentiel à venir encourageant. L'écart est significatif avec les immeubles de bureau non verts Haut de gamme qui ont quant à eux connu en 2010 une baisse marquée de VLM (-1,0 %). » La moyenne des nouveaux baux signés en 2010 atteignait pour les immeubles verts 418 €/m².

La contraction des taux, la hausse des VLM et les anticipations de croissance des cash flows futurs expliquent le fort
différentiel sur le rendement en capital. Malgré une vitesse locative et un niveau de renégociation des baux élevés, le rendement locatif reste faible en raison d'une forte proportion d'immeubles en cours de remplissage.

Immeubles remplis plus vite

L'analyse de la vitesse locative (taux de remplissage des immeubles) révèle que les immeubles verts se remplissent trois plus vite que les immeubles non verts Haut de gamme (25 % par an contre 10 %). Les délais de remplissage sont 40 % plus courts que la moyenne des Haut de gamme.

Deux études similaires ont été menées par IPD au Royaume-Uni et en Australie. Au Royaume-Uni, sur l'année 2010, l'étude montre que le rendement global des immeubles verts n'est que de 0,2 point supérieur à l'ensemble de la base de données. En Australie en revanche, la performance annualisée sur 2 ans des immeubles verts certifiés Green Star montre un avantage compétitif de l'ordre de 5 points pour ces immeubles.

FOCUS

Quels sont les immeubles verts de l'étude ?

les immeubles pris en compte dans l' étude sont quasiment tous implantés en Ile-de-France, zone de marché tendu. 
Les immeubles dits verts sont pour beaucoup au moins HQE (presque les ¾), la certification BREEAM arrive en seconde postion. certains ont une double certification.

Eric Leysens LE MONITEUR.fr